Immobili! Quali rischi non prendiamo in considerazione?

di Marco Oliva | pubblicato il 26 settembre 2020

Nell'Ultimo articolo parlavamo di rischi che si tende a sottovalutare. Oggi prendiamo in considerazione quelli relativi all'immobiliare.

Oggi ci concentreremo sugli immobili acquistati per investimento quindi escluderemo la casa in cui si abita e le case vacanza destinate però a non essere affittate.

Partiamo da qui allora! Di quali immobili parliamo?

Quando si parla di investimento immobiliare nella maggior parte dei casi si parla di case destinate ad essere affittate o ad immobili commerciali spesso destinati ad uso ufficio o negozi.

Quali sono i rischi più conosciuti?

Il rischio che viene citato più spesso è il rischio che l'affittuario non paghi il canone dovuto.

E' un rischio sensibile, specie in Italia dove una normativa a dir poco penalizzante per i proprietari (ma tutelante per gli inquilini), non permette sfratti veloci in caso di morosità.

A questo va aggiunta la beffa della normativa fiscale che impone il pagamento delle imposte anche sui canoni non incassati.

Quali invece i rischi più comuni che spesso non vengono considerati?

Ne elenco qui 2:

1) Rischio di liquidità: ovvero il rischio che io non trovi un compratore disponibile ad acquistare in breve tempo. Nell'ultimo periodo questo è un rischio che è aumentato causa covid. Come ci confermano i dati sulle compravendite crollati
2) Rischio prezzo: ovvero il rischio che io venda ad un prezzo inferiore a quello di acquisto o comunque ad un prezzo minore di quello che avrei ottenuto con un altro investimento.Anche questo negli ultimi 10 anni è stato un rischio che si è concretizzato. A fianco i dati sui prezzi immobiliari desunti dal centro studi di Immobiliare.it

Rischi che non si prendono mai in considerazione... ma che invece oggi emergono in tutta la loro drammaticità!

Ve ne elenco anche qui 2:

1) Rischio cambiamento della struttura economica: lo vediamo oggi dopo la chiusura forzata. Di fatto sempre più aziende stanno valutando lo smart working soprattutto nei grandi centri urbani, facendo crollare affitti e valori degli uffici.
Probabilmente da questo fenomeno resteranno al momento meno colpite le periferie italiane.
Vi allego di fianco 2 articoli di approfondimento

La rivoluzione del Covid: nella City di Londra gli uffici si svuotano, anche i big della finanza abbracciano lo smart working

Smart working per 2-3 giorni alla settimana: ecco la valanga che può far crollare del 30% la domanda di uffici

2) Rischio normativo: ovvero il rischio che un cambio di legge possa penalizzare il proprietario di un immobile. E' quello che è successo proprio in questi giorni in cui la norma blocca sfratti sta di fatto impedendo che un proprietario possa mandare via di casa un inquilino che non paga l'affitto.
La norma in questione ha, a mio parere 3 punti particolarmente critici:
A) Blocca gli sfratti anche per inquilini morosi prima dell'emergenza Covid
B) Mantiene intatta la tassazione in capo ai proprietari che, ad esempio, sono comunque costretti a pagare l'IMU.
C) Oltre al danno la beffa: restano comunque obbligati anche nei confronti delle spese condominiali.
Allego a fianco gli articoli di approfondimento.

Ai tempi del coronavirus gli oneri condominiali vanno pagati?

Scandalo casa: bloccati gli sfratti, ma l'Imu si paga!

Cosa fare?

Il consiglio è sempre lo stesso.

Prima di avventurarsi in acquisti azzardati valutate insieme con un esperto nel settore immobiliare le caratteristiche di ciò che andate a comprare quali:

Zona dell'immobile
Statistiche di vendita/affitto della zona

E poi valutate con gli altri professionisti che vi seguono, in primis commercialisti, fiscalisti e consulenti finanziari, il rischio dell'investimento che andate a fare e le prospettive di guadagno e il confronto con altri investimenti.

Una buona scaletta dei rischi da valutare può essere quella che vi ho elencato sopra.

Fatte queste valutazioni sarete in grado di prendere una decisione il più corretta possibile.

D'altronde non andate a farvi operare senza fare le analisi e valutare le alternative giusto? Ma non comprate nemmeno un'auto senza averne valutato le caratteristiche in confronto con le altre.

Perchè dovrebbe essere diverso con un immobile?

Buon investimento!