Immobili: Donazione, Vendita, Successione e... Tasse

Spesso mi chiedono quale può essere la soluzione migliore per un genitore che voglia intestare al figlio (o ai figli) uno o più immobili di sua proprietà anche per paura che possa aumentare la tassa di successione.

Una risposta valida per tutti chiaramente non c'è ma vediamo una soluzione che potrebbe essere adatta per chi volesse minimizzare il carico fiscale e la paura di un aumento della tassa di successione.

Vale la pena ricordare che l'Italia in Europa è praticamente un paradiso fiscale dal punto di vista delle tasse di successione perchè oltre a prevedere una franchigia alta (1 milione per erede) prevede anche aliquote che non hanno paragoni in Europa. Se non mi credi (e lo capisco... parlare dell'Italia come paradiso fiscale fa ridere) guarda il grafico sotto.

In Italia però sugli immobili è inoltre prevista l'imposta catastale e ipotecaria per un totale del 3%

3 Ipotesi

1) Donazione: si può donare l'immobile ai figli. Sulla donazione si pagano le stesse imposte previste per la successione ma in questo modo si pagano con le aliquote attuali. In caso di successione invece si pagheranno le aliquote vigenti al momento della successione, e se hai paura che possano aumentare meglio agire subito.

2) Vendita: una possibilità è la vendita al figlio a patto che il figlio abbia la liquidità per poterlo acquistare. Se stai pensando di dargli tu la liquidità per l'acquisto ti consiglio prima di leggere i suggerimenti del Consiglio notarile di Milano (tempo di lettura 2 min) al seguente link: https://www.fisco7.it/2016/08/passaggi-di-denaro-tra-genitori-e-figli-per-acquisto-casa-consigli-per-luso/ , onde evitare problemi con l'agenzia delle entrate o eventuali compratori successivi dell'immobile. Io vi consiglio la prima delle 2 opzioni che analizzano.

3) Donazione o Vendita ma con riserva di usufrutto a favore dei genitori: in questo caso il figlio che abbiamo ipotizzato entrerebbe in possesso solo della nuda proprietà dell'immobile e i genitori continuerebbero ad averne l'usufrutto. Vediamone i vantaggi.

• Come abbiamo detto per la donazione si pagano le imposte attuali evitando così eventuali aumenti.
• Il valore della donazione sottoposto a imposta diminuisce (si sottrae il valore dell’usufrutto) e, quando il genitore donante verrà a mancare, l’usufrutto cesserà di esistere senza pagamento d’imposte. Se vuoi avere un'idea di quanto diminuirebbe il valore ti allego un link https://www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo_usufrutto_nuda_proprieta.php dove inserendo pochissimi dati ti calcola sia il valore dell'usufrutto che della nuda proprietà. Ma per darti qui un esempio, il valore della nuda proprietà di un immobile di 300.000 euro di un genitore di 70 anni che mantenga l'usufrutto è di 187.500, quasi la metà, ed è su questi che verrebbero pagate le imposte.

Un avvertimento: attenzione a non violare i diritti di legittima di altri eredi con l'eventuale donazione.

Consiglio: Fatti assistere da un esperto per valutare la tua situazione particolare.